Afet riski potansiyeli taşıyan alanlarda ve binalarda kentsel dönüşümün teşvik edilmesi ve desteklenmesi maksadıyla Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın sunmuş olduğu finansal imkanlardan belki de en önemlisi kira yardımlarıdır. Bu yardım sayesinde binalarını dönüştüren bireylerin dönüşüm sürecinde yaşayacakları ekonomik mağduriyetlerin giderilmesi amaçlanmaktadır.
Devlet tarafından yapılacak kira yardımlarının usul ve esasları kanun ve yönetmelikte açıkça düzenlenmiştir. Öncelikle mevzuatta kira yardımına ilişkin hususları basitçe özetlemeye çalışalım.
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ve yönetmeliğe göre riskli alanda kalan yahut riskli olarak tespit edilen konut ve iş yerleri bulundukları ilde ki Çevre ve Şehircilik İl Müdürlükleri’ne başvurarak bakanlıktan belirli koşulları sağlamak kaydıyla kira yardım talebinde bulunabileceklerdir.
Kira yardımı için dönüşecek olan taşınmazda konut amaçlı ikamet eden malikler, kiracılar, sınırlı ayni hak sahipleri; işyeri amaçlı ikamet eden malikler, kiracılar, sınırlı ayni hak sahipleri ve kamu lojmanlarında ikamet eden kiracılar kira yardımından yararlanabilecek olan gerçek ya da tüzel kişileri ifade etmektedir.
Kira yardımından yararlanacak olan kişilere bakıldığında ortak özelliklerinin ‘ikamet’ etme şartı olduğu açıkça görülmektedir. (2015’den önce ikamet şartı sözkonusu değildi, yapılan değişiklikle ikamet şartı getirilmiştir.) Mevzuat bu bağlamda ağırlıklı olarak ikamet etme şartını ispatlamaya dönük evraklar olmak üzere başvuru için gerekli bilgi ve belgeleri tek tek ifade etmiştir. Bu bilgi ve belgeler genel olarak; kimlik belgeleri, riskli yapı raporu, tapu bilgileri, riskli yapı için verilen yapı kimlik numarasının verildiği tarihten önceki son üç aydan ya da sonraki son üç aydan herhangi birine ait elektrik, su, doğalgaz, sabit hat olmak şartıyla telefon/internet hizmetlerine ilişkin fatura yine yapı kimlik numarasının alındığı tarihte riskli yapıda ikamet edildiğine ilişkin resmi adres bilgileri raporu, yıkılan yapılar formu ve kira yardımın yapılacağı T.C. Ziraat Bankası A.Ş.’ de açılmış vadesiz hesap bilgilerinden ibarettir. Başvurucunun sıfatına göre ufak değişiklikler olsa da sayılan evraklarla yapılacak müracaat sonrasında kira yardımı bağlanması süreci resmi olarak başlamaktadır.
Kira yardım müracaatı uygun görülenler için Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüklerinde sistem üzerinde girişleri yapılmaktadır. Kira yardım ödeme tutarları bölgelere göre değişmektedir ve her yıl bakanlık oluruyla güncellenmektedir. 2017 yılı için İstanbul’da belirlenen kira yardımı 860 TL’dir.
Kira yardımlarının süresi riskli binalar için 18 ay, riskli alanlarda ise 36 ayı geçmemek üzere ilgili kurumca belirlenmektedir. Kira yardımı tahliye tarihinden itibaren başlamaktadır ve tahliyeden itibaren bir yıl içerisinde yardıma ilişkin gerekli müracaatın yapılması gerekmektedir. Kiracı sıfatıyla bulunan kişilere ve iş yerlerine yapılan kira yardımı tek seferde ödenen iki aylık kira yardımından ibarettir. Konut ve iş yerinde sınırlı ayni hak sahibi olarak ikamet edenlere yapılacak kira yardımı ise yine tek seferde ödenmek kaydıyla beş aylık kira bedeli tutarındadır. Diğer guruplara yapılacak kira yardımları ise sadece ikamet ettikleri bir bağımsız bölüm için her ay olacak (18-36 ay) periyodik olarak ödenmektedir.
Kira yardımı alınabilmesi için en önemli husus; riskli yapı için Yapı Kimlik Numarasının alındığı tarihte riskli yapıda ikamet etme gerekliliğidir. Örneğin mülkü satın alan malik yapı kimlik numarasının alındığı tarihten sonra kira yardımından ikamet şartını sağlayamadığı için yararlanamayacaktır. Yine yurt dışında ikamet eden kişilerin kira yardımından yararlanabilmeleri mümkün değildir.
Kira yardımı alan kişiler aynı zamanda dönüşüm özel hesabıyla desteklenen faizli krediden yararlanmayacaklardır. Mevzuat burada vatandaşlara bir seçimlik hak sunmuştur; ya kira yardımı ya da destek kredisinden biri seçilmek zorundadır.
Hisseli tapulu yerlerde (kat mülkiyetli-irtifaklı ya da arsa paylı tapu) kira yardımı yapı kimlik numarasının alındığı tarihte ikamet eden hissedarlara hisseleri oranında yapılacaktır. Bağımsız bölümün hisseli olduğu durumlarda ise her hak sahibi ayrı ayrı başvuru yapmak zorundadır. Hisselerin tespitinde tereddüt yaşanması halinde emlak vergi beyannameleri dikkate alınacaktır.
Kira yardımı alan kişilerin vefatı halinde mirasçılık belgesi ile mirasçılara hisseleri oranına kira yardımı ödenmeye devam edecektir.
Şimdi biraz da uygulamaya ilişkin birkaç tavsiyede bulunalım. Kentsel dönüşüm ağırlıklı olarak müteahhitlerle yapılan arsa payı karşılığı sözleşmeleri çerçevesinde gerçekleşmektedir. Müteahhitler devletin sağladığı kira yardımı dışında ayrıca maliklere ilave kira yardımı ve taşınma masraflarına ilişkin ekonomik destekler vermektedir. Bu desteklerin sözleşmede açık ve doğru bir şekilde ifade edilmesi tarafların güvenliği açısından büyük önem arz etmektedir. Peşinen söyleyelim ki söz konusu desteğin sözleşmede ‘kira yardımı’ olarak ifade edilmesi gerekir, kimi sözleşmelerde ‘kira bedeli’ olarak ifade edilen bu durumun idare tarafından vergiyi gerektiren bir kazanç olarak değerlendirilmesi ileride sorun teşkil edebilecektir.
Özellikle sözleşmeler kaleme alınırken dikkat edilmesi gereken birinci husus; müteahhitin devletin kira yardımı dışında yapacağı kira desteğinin ne zaman başlayacağı ve ne zaman sona ereceğine ilişkindir. Kira yardımının bağımsız bölümlerin müteahhit tarafından maliklere fiilen teslim edileceği tarihte mi sona ereceği yoksa kira yardımının müteahhitin iskân taahhütünü yerine getirdikten sonra mı sona ereceğine ilişkin olarak, tereddüte mahal vermeyecek şekilde sözleşmenin kaleme alınması gerekir. İnşaatın taahhüt edilen süre zarfında bitirilememesi halinde kira yardımının devam edeceği mutlaka düzenlenmelidir, bu sebeple kira yardım süresinin ay bazında belirlenmesine ilave olarak bu hususun ayrıca ifade edilmesi yerinde olacaktır.
İkinci bir husus, devletten alınacak kira yardımı müracaatının malikler tarafından mı yoksa müteahhit tarafından mı gerçekleştirileceği meselesidir; bürokratik işlemlerin tek elden yürütülmesinin avantajını kullanmak adına resmi kira yardımları müracaatının müteahhite verilecek vekaletle (yönetmelik hükümlerine uygun olarak) yürütülmesini tavsiye ediyoruz ve bu yükümlülüğün sözleşmede açıkça ifade edilmesi uygun düşecektir.
Üçüncü bir husus resmi kira yardımından aranan ikamet şartının müteahhitin vereceği ilave kira desteği için aranmayacağının mutlaka sözleşmede açıkça ifade edilmesi gerekir aksi halde söz konusu belirsizlik mağduriyetlere neden olabilecektir.
Son olarak kira yardımlarının zamanında ödenmemesi halinde standarda bağlanmış bir gecikme bedeli yahut cezai şartın da belirlenmiş olması, sözkonusu yükümlülüğün müeyyideye bağlanması açısından malikler açısından büyük fayda sağlayacaktır.
Detaylı bilgi için 15.03.2017 tarihli ‘Kira Yardımı Uygulamaları Kılavuzu’ na bakılabilir.
Av.Arb.Murat Türkyılmaz
ww.turkyilmazhukuk.com